不動產顧問師專業豪宅經紀人 國際住宅專家講師認證 Steve魏

台灣房屋首席總經理彭培業今天指出，明年全球經濟依舊受到壓抑，國內部分，政府並無推出具體刺激景氣方案，金管會持續祭出抑制高房價措施，明年房市要有好表現，僅看區域是否有議題支撐，但整體而言，「價格」要向上爆發不可能、「量」要上升有困難，當中又以預售屋與老舊住宅，將呈「雙殺」，主要係市場無長期投資買盤、加上都更遙遙無期所影響。
彭培業今天於台灣房屋新品牌「優美地產」發表記者會會後做上述表示，彭培業指出，明年全球經濟景氣持續受到壓抑，主要是歐債問題沒有解決所致，儘管中國十八大落幕、美國總統大選結束，並將推出振興全球經濟方案，但歐債問題與美國提振經濟之間，兩者將呈拉鋸。至於國內景氣部分，由於政府並未推出具體提振經濟方案，加上金管會祭重手管制房市，因此市場陷入膠著，明年房市「量」要上升有困難、「價格」要向上爆發不可能。
彭培業進一步指出，影響房價三要件，包括全球景氣、國內政策、與區域議題，黃金三角將決定購買人是否進場，若景氣、政策不好，但區域還有議題帶動，房市表現將較有支撐；若就各別產品來看，預售屋與老舊住宅將呈「雙殺」，預售屋部分是因在政府政策影響下，市場無長期投資買盤支撐，目前預售屋等待蓋好完工再轉賣的現象，已經明顯減少；至於老舊住宅則因政府都更遙遙無期，加上太舊的住宅居住功能較差，也不具投資價格，使的此兩類商品將乏人問津；至於中古屋、一般大廈、豪宅等成屋市場，將還是有一定需求。
儘管房市在明年價量表現難以有亮麗表現，但台灣房屋在今天發表新品牌「優美地產」，目前展店版圖已有10家，雙北6家、中部4家；彭培業指出，未來台灣房屋將定調為地產專家、優美地產則是發展成商圈達人，雙方在資訊、員工教育、企劃行銷等資源共享。
彭培業同時宣布，明年2月台灣房屋將正式攜手大陸房仲業，進行策略聯盟，屆時台灣房屋展店規模將達1500家，台灣房屋自己本身500家，大陸有1000家；至於新推出的優美地產希望在明年底前展店100家。彭培業認為，未來房仲業將呈現「強者恆搶、大者恆大」趨勢，部分交易避鎖的地方，房仲店數將逐漸減少。

政府自去年以來實施一連串房市政策，造成房市交易量明顯萎縮，再加上今年實價登錄政策正式上線，也讓房地產價格越趨透明化，隨著大環境景氣不佳，專家分析，台灣房價不至於再出現全面飆漲走勢，房仲業者統計發現，有意願購屋的年齡，30歲至50歲之間就占了5成以上，也顯示民眾依舊看漲明年房市，維持觀望作風、保守進場。
　　從建國百年結婚潮，延續今年的龍年生子潮，帶動全台灣地區自住需求增溫，其中明顯回流的就是首購族成為購屋的主流；統計指出，尤其是30歲至40歲的民眾一躍變成購屋的主力，占比高達28.6%，預算價格方面，台北市大約在1,000萬至1,200萬元之間、新北市則約800萬至1,000萬元、桃竹地區約為600萬至800萬元、台中市550萬至800萬元、而高雄市則為400至750萬元左右。
　　台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，未來3年的投資方向最重要還要看國際經濟復甦腳步，以及國內的不動產政策進行評估，影響面可以從資金、利率、風險等三個面向觀察。周鶴鳴分析，資金面包含國際間採取寬鬆政策、大量印鈔，使得貨幣價值下滑，抗通膨的商品相對受到矚目；利率面則是各國央行為了解決流動性不足並刺激景氣復甦，因此透過貨幣政策，大幅調降利率；風險面則以2008年金融海嘯經驗來看，由於金融性商品有著高風險性的特性，使得民眾只能朝簡單易懂的商品著手。
　　綜觀未來房地產面向，周鶴鳴指出，市場的供給面和需求面，將成為房市背後看不到的一雙手，主因為奢侈稅政策已達到有效限縮投資客，而實價揭露則將房價相對透明化，接下來「人口密度結構」將會成為地區發展的重要因素，像是高鐵沿線的通車效應，因人口陸續進駐，帶動房市需求，桃竹、中、高等地區成為一日生活圈，使得首購族的比例可望持續增加。

信義之星
台北市信義區松智路14-28號
坪數：１１５～１７２坪
「信義之星」位於松智路，基地面積廣佔4982坪。「信義之星」由基泰、高意、吉美三大建商共同負責，「信義之星」座落於精華地段的信義計畫區中，屬於信義計畫區之黃金門牌。「信義之星」社區共分為六區塊，在坪數規劃上，A、B棟 172坪，C、D棟 139坪，為獨棟的設計，E、F棟規劃為 115坪雙併大樓，樓高為地上14層、地下2層，同層戶數1至2戶，總戶數108戶，在建築空間規畫了百坪以上超大空間，「信義之星」壯闊的社區全景成為信義計畫區最顯目的地標，亦是北市繁榮都會中心難得的大坪數居住空間。
「信義之星」採SRC鋼骨鋼筋混凝土建築結構，知名香港P&T建築集團設計，車道連接B1第二門廳，設有噴水池，1F挑高迎賓門廳富麗堂皇，華貴氣派，帶給尊貴住戶，一進門即有無比的尊榮感。「信義之星」採飯店式管理，住戶與來賓無論是步行或行車，皆能享有如同帝王般的接待。「信義之星」社區內除了有大器豪華的迎賓門廳，還有交誼廳、三溫暖、健身房、游泳池多項公共設施,，公設完善，中央4000坪偌大中庭花園，如同皇家規模等級御花園僅供住戶獨享，堪稱信義計畫區首席霸氣豪宅。
「信義之星」距臺北101僅300公尺，步行約5分鐘，傍鄰世貿中心、華納威秀商圈，生活機能便利。周邊信義快速道路銜接北二高，南北往來交通便捷，未來捷運信義線通車預計將再次帶動周邊商業興起，前景發展指日可待，是高層名流人士不可忽略的首選！
基泰建設‧吉美建設‧高意建設三大建築鑽石品牌構築豪宅夢想工程。

台北市信義區松仁路151之1號
坪數：１１４坪
御活水座落於精華地段的信義計畫C區(養生區)，建材方面御活水採用高級的質硬耐磨花崗石材，花崗石材的特性提供御活水大樓極佳的抗壓性、抗風化及土壤化。12層樓高的御活水在建築結構上在採用SRC(鋼骨鋼筋混凝土)，12層樓的御活水帶來優良的抗震效果，降低地震造成的居住安全問題。
御活水基地一共414坪，整個建案只有大氣的114坪單一格局坪數規劃。在樓層規劃上基泰信義社區是地上14層、地下2層，一層一戶的樓層設計規劃，御活水的社區戶數一共有13戶，戶數相當稀有，住戶單純。

台北市松山區光復南路58巷2號
坪數：６０～８３坪
麗寶建設「麗寶CITY ONE」，位於光復南路、市民大道口，鄰近台北文化體育園區、國父紀念館與市政府轉運站，規劃60、83坪大坪數住家，最大可合併至166坪。
基地面積536坪，1樓大廳挑高7米，4樓以上視野即可越過市民高架橋，外觀採新古典風格設計。建物採對稱格局規劃，結構較佳，2樓以上樓高3.4米，樓地板加厚至18公分，增加隔音效果，室內採半濕式防火輕質隔間。
優質學區：敦化國小、敦化國中為明星學校，且為敦化國中、中崙國中完全中學雙學區，中崙完全中學為微軟全球網路重點學校。

潤泰敦品
台北市松山區敦化北路１５５巷１００弄２～１６號
坪數：６８～１３８坪
潤泰敦品為飯店式管理豪宅，位處著名商圈，優質學區，近公園綠地，門禁森嚴，住戶名流薈萃，擁有最安全的保護私密生活。

台北市信義區松仁路153巷17－15號
坪數：６５～９７ 坪
華納花園位於信義計畫區內，鄰近中強公園第一排，金碧輝煌、氣派的巴洛克建築，擁有雙拼電梯，面對中強公園，象山步道，綠意盎然，清新幽靜。

文華苑
台北市松山區慶城街57號 
坪數：265～520 坪　共26戶
2012-09竣工

號稱台灣史上最大規模的開發案，雙子星開發案目前由「太極雙星」得標，雖然市議員連日來對太極雙星是否為空殼公司提出質疑，但流標多次的雙子星開發案，終於順利標脫，也代表著該開發案又邁出一步。而台北市西區商用不動產已隨之蠢蠢欲動，除了壽險公司出手積極之外，不少人也看奸商務與自助觀光需求，紛紛下手小坪數物件投資。
　　受到雙子星利多加持、捷運機場線等實質利多帶動下，西區近期大型商用不動產交易頻傳，先是富邦人壽以高價六十七億元，買下西門萬國商業大樓。接著中國信託人壽以三十六點八億元取得西門町旁的商四土地，若再加上站前商圈亞洲廣場大樓商場與襄陽大樓交易案，可發現此四比商用不動產交易案，全部都是壽險公司出手，雖然金管會再祭緊箍咒，讓壽險資金獵地急凍，也顯見西區商用不動產備受投資人青睞。
　　過去台北都會區「重東輕西」的現象將可能隨雙子星開發案而轉變，台北車站周圍因鐵路地下化後部分公有土地閒置，及市區發展核心東移等因素影響，台北車站並末因周邊現有商業活絡而帶動發展。在兩大交通樞紐的調整下，房價翻轉的機會也會大增。除了東西兩大樞紐週邊的商用不動產最具賣相，坐擁周邊土地資產的建商、壽險業者是直接受惠者。
　　東西兩大商業區並列
　　啞鈴狀雙核心成形

不動產實價登錄上線，房市交易價格更透明，民眾因此延遲購屋決策，國內房市交易量持平；根據房仲業者統計，10月台北市房市交易較9月小增5%、新北市微增1%，台中市與高雄市交易量，分別微增2%和1%。
　　今年上半年，「買屋抗通膨」成為業者口號，房市交易超熱絡，著眼房地產兼具保值與增值潛力，加上國內投資管道有限，大批資金前進房地產市場。
　　但政府不樂見房價愈炒愈高，祭出一連串管制措施，在實價登錄起跑後，房市交易周轉率下滑，但住宅房價維持平盤整理格局，台北市中古屋的平均房價為每坪55.7萬元，新北市單價則是每坪32.8萬，台中市中古屋均價為11.9 萬元，高雄市則是11萬元。
　　至於民眾購屋最喜愛的地區，台北市以內湖、文山最熱，北投則是後起之秀，穩居去年及今年第一名；新北市則連續3 年，都由淡水區拿下推案第一名。
　　業者指出，這些擠進推案熱區的行政區，雖有供給過量之虞，也反映出建商對當地房市的看好程度。

2008年 新十大豪宅

隨著台商大舉回流、國際資金蠢動，國內豪宅市場也進入前所未有的新時代。○八年台灣豪宅首度從島內躍上國際舞台！但新時代的豪宅應具備什麼樣的內涵？哪些豪宅能歷久彌新？本刊邀集業界精英評選出的2008年新十大豪宅，將帶你一窺頂級豪宅的奧妙。
從2005至07年，國內豪宅推案量連年創下歷史新高，影響所及，不但將豪宅聲勢推到新高峰；另外也因為供給增加，以及新豪宅誕生帶動一波波「富豪大遷徙」的效應，讓「豪宅次級市場」正式成形。此外，這一波豪宅熱的另一個重大變化，則是豪宅的主力買家，逐漸從以往的科技新貴，轉由返鄉台商擔綱；而在馬英九當選總統後，除了台商、華僑加速回流外，包含中資、港資在內的國際資金也躍躍欲試，在外來資金衝擊下，勢將帶動新一波的豪宅演化。
不過隨著豪宅市況愈趨火熱，市場亂象也愈趨明顯，代銷一哥海悅廣告總經理黃希文就形容現在市場已經「失控了！」其中最明顯、最令人困惑的是現在滿街都是豪宅，許多Ｂ級甚至Ｃ級地段都爭相推出「豪宅」，在二流地段喊出一流價位，讓豪宅一詞被濫用的程度達到史無前例的高峰。
頂級豪宅是住出來的　真假豪宅十年見真章
也因此，本刊在總統大選後進行的新十大豪宅評選，除了要賦予豪宅新的時代意涵之外；也希望破除豪宅一窩蜂的迷思，讓豪宅從銷售的廣告詞、形容詞；經過市場、時間的認證後，變成真正的名詞。
如何區分「真假豪宅」，絕對是現階段混沌市況中，所有豪宅買家必修的功課。原因很簡單，現在同樣以每坪一百萬元的價格買進一間「豪宅」，十年之後，有些會增值到一五○萬、二百萬元；但有些可能掉到只剩七十萬元的行情，時間是一面照妖鏡，經過市場的檢驗，真假好壞將無所遁形。

聯電名譽董事長曹興誠曾說「台灣根本沒有豪宅」，這句話引起許多的討論與爭議。什麼是豪宅？基本上很難有一個標準答案，而隨著時代的演進，豪宅也不斷被賦予新定義。以國內來說，從早期的高級住宅，一直到名宅、豪宅，現在更強調好宅、美宅的概念，每個時代的豪宅都有不同的意涵，但總結來說，「可以傳世、值得收藏、無可取代」絕對是頂級豪宅的基本條件。

什麼樣的房子可以傳世、值得收藏，絕對不是行銷手段、廣告造夢可以打造出來的；無可取代的地段與景觀、頂級規畫與配備、一流管理與住戶素質才是頂級豪宅真正的生命力，其中更以管理與住戶最是關鍵。因為真正的豪宅不是賣出來的，而是住出來的，台中豪宅一哥聯聚建設在推出聯聚信義時，就強調「千萬買宅、億萬買鄰」的重要。至於管理則如同豪宅的血液，輸送給豪宅源源不絕的養分，黃希文也認為管理才是一棟房子生命的開始，可見管理的重要性。

其中已完工二十六年、往昔十大豪宅常客的僑福花園廣場，無疑是經典案例。僑福花廣在此次評選中，依然獲得許多評審的青睞，而僑福迄今仍屹立不搖的關鍵就在良好的管理。僑福花廣的管理員由社區管委會自行挑選聘任，管理員還享有退休金，在全台社區中可說獨樹一格，也確保僑福始終維持一定的管理水準。
有錢也不一定買得到！
而在住戶水平方面，此次在評選第一豪宅中，信義富邦、宏盛帝寶的激烈競逐提供了最佳範例，信義富邦最終險勝，關鍵就在於住戶水平。包括鴻海總裁郭台銘、廣達董事長林百里、聯電名譽董事長曹興誠等一字排開，舉足輕重的科技大亨，讓信義富邦因此具有無可取代的地位。而近期最勁爆的消息，則是一位「大陸人士」以每坪一四○萬以上的天價買下一戶，只為了跟郭台銘當鄰居，可見信義富邦的吸引力。此外，富邦金控董事長蔡明忠當年在銷售時就身兼超級業務員角色，更是當然住戶，也讓信義富邦的含金量再添幾分。

永慶房屋豪宅菁英團隊對豪宅的定義也頗值得參考，認為豪宅應具備環境成熟、管理成熟、建築成熟、住戶成熟等四大條件。在環境成熟度上，特別強調景觀絕對不能改變，因此永久綠地、水岸景觀幾乎成了頂級豪宅的基本配備，諸如仁愛路林蔭大道、大安森林公園、大直基隆河畔；以及台中七期市政綠園道、高雄美術館正第一排等，都是有錢不一定買得到的豪宅地段。

綜合以上條件，評選團隊經過五個階段評比，在近四十個候選名單中，選出信義富邦、宏盛帝寶、輕井澤、信義之星、帝景水花園、御之苑、敦峰、元大花園廣場、贊泰花園廣場、奧之細道等新十大豪宅；

此外，也從近三十個個案中，評選出勤美璞真、潤泰敦仁、敦凰、慕夏四季、信義帝寶、寶徠花園廣場、元大一品苑、忠泰交響曲、富邦７７７、天母紘琚等十大潛力豪宅。

從以上十大豪宅、十大潛力豪宅的入榜名單觀察，信義計畫區、大安區仍是主要豪宅聚落區；大直水岸豪宅也穩穩占有一席之地。此外，天母以其獨特風情，聲勢急起直追，在國際紅星金城武低調買下兩戶「天墅」後，天母特殊的吸引力再度受到青睞，近一年多包括靜觀、富邦７７７、天母紘琚等大案，每坪成交單價陸續漲破百萬大關，也讓天母首度躋身百萬俱樂部成員。

2008年新十大豪宅的另一個重要變化，就是豪宅進入「世代交替」時代。長江後浪推前浪，隨著科技日新月異與觀念的提升，豪宅規畫、配備、服務不斷升級，一代、二代豪宅逐漸退出舞台，由新豪宅取而代之。二○○○年以前的一、二代豪宅在這次評選結果中幾乎全部退位，由第三代豪宅取而代之，其中一九八○至一九九○年的一代豪宅更是首度全部缺席；至於九○年代的二代豪宅也只有贊泰花園廣場入榜，其餘都是千禧年以後完工交屋的第三代豪宅。
十大豪宅啟動世代交替　信義富邦搶下第一豪宅
由於評選結果有名額限制，難免會有遺珠之憾！例如在最後決選階段，一代名宅中的僑福花園廣場、仁愛鴻禧就仍受到不少評審青睞，是否要割捨的確陷入兩難，但也凸顯其長期屹立不搖的可貴。另外如國內第一個鋼骨豪宅鳳翔、一九八八年創下台北市新天價的陛廈、敦化北路指標豪宅潤泰敦品等，也都是最終被迫捨棄的遺珠。

從評選結果也可以看出一線建商在豪宅版圖的消長，其中宏泰集團毫無疑問已是頂級豪宅的代言人，除了宏盛帝寶、帝景水花園兩大指標豪宅外；信義帝寶、寶徠花園廣場也入選十大潛力豪宅，聲勢無人可及；富邦建設緊追其後，除了第一名宅信義富邦外，位於天母的富邦７７７也備受好評。此外，潤泰建設也占有一席之地，潤泰敦仁高居十大潛力豪宅第二名，顯見品質已獲得頂級豪客認同。

忠泰建設也深耕大直水岸豪宅有成，輕井澤、忠泰交響曲都備受肯定；另外元大建設也藉元大花園廣場、元大一品苑穩占一席之地，而最新推出的元大柏悅，未來也可望成為十大豪宅的熱門人選。至於最近竄起的新勢力，則是以天母仰哲一炮而紅，並以勤美璞真揚名立萬的璞真建設；勤美璞真目前轉手價每坪已飆漲至一五○萬，勤美董事長何明憲更預告，明年將推出超越勤美璞真的豪宅案，儼然成為最夯的頂級豪宅代言人。

有趣的是，豪宅愈蓋愈好，讓地產大亨自己也愛不釋手，或保留不賣、或乾脆當作新居。最有名的是仁愛帝寶，光是宏泰林堉璘家族就保留了八戶，而去年推出的信義帝寶，林家也一口氣留了六戶。此外，元大花廣儼然是馬家的大宅門；而潤泰總裁尹衍樑也即將從國寶搬進敦仁，都是最佳範例。

從八○年代的僑福花園廣場，九○年代的昇陽國寶，二○○○年以後的信義富邦，一直到話題最多、知名度最高的宏盛帝寶，每一個指標豪宅都有其特殊的時代意義。這次評選過程中，不少人提到從○八年起，台灣的豪宅價格，可能逐漸轉變成由「外國人」來定價，在兩岸融冰後，國內豪宅即使還無力登上國際舞台，但應該有機會成為亞太區豪宅。新一代的豪宅未來如何演進，值得大家好好觀察。

~ 只有自己想要的東西才會珍惜，下過霜的柿子才會甜，人也是經過磨鍊了才會成熟 ~
文／洪蘭（中央大學認知神經科學研究所所長）
一個朋友的孩子大學畢業半年了，沒有去找事，窩在家裡，白天睡覺，晚上上網。 最近跟他父母要錢，想去美國遊學，朋友來問我該不該讓他去？
我望著他蒼蒼的白髮說：「你如果真的要為孩子好，讓他去，但是不要給他錢。」
我想到了我妹婿的故事。